BIM PARA LA GESTIÓN DEL FACILITY MANAGMENT I

Es una realidad previsible que usaremos BIM para proporcionar acceso de inmediato, preciso y fácil para la ubicación los elementos de la construcción que necesitan ser remplazados durante su vida útil. Por lo que BIM será clave para la gestión de instalaciones eficientes.

La gestión de instalaciones de forma rentable es un subproducto evidente de la recopilación de información durante la fase de diseño y construcción. Por eso, es necesario que al trabajar en un proyecto BIM, los principales implicados del equipo de proyecto asuman la importancia de introducir los datos en el modelo, como será proporcionada la información y como se extraerá. Por esta razón es importante detallar un BEP donde se especifiquen los procesos y herramientas de comunicación que se usarán durante el proyecto. Un BEP sólido es la clave para el éxito de los objetivos de un proyecto BIM en cualquiera de sus aspectos. La finalidad es que debemos integrar el As-built con los componentes específicos mantenibles para seguir consiguiendo sacar valor al modelo una vez acabado el proceso de construcción. Los datos introducidos en las fases anteriores deben ser seleccionados para enfocar una visión de futuro con requisitos de programación para la gestión del Facility.

Gracias a un modelo bien construido virtualmente y con la adecuada información, el Facility Manager puede conseguir información necesaria de una pieza de cualquiera de los sistemas de instalaciones del edificio, con un simple clic de forma sencilla y cómoda. Además, con las nuevas tecnologías podemos acceder a la información desde cualquier dispositivo móvil o Tablet y por lo tanto no es necesario acudir al lugar donde se encuentra la pieza.

BIM proporciona al Facility Managment un entorno virtual, visual y preciso del que poder tomar decisiones considerando el escenario real. Por ejemplo, en el caso que se deba remplazar una máquina de volumen de aire variable (VAV), en primer lugar, la maqueta nos proporcionará la ubicación exacta de la máquina, podremos saber cuántas placas de falso techo debemos retirar para acceder a la máquina y que espacio libre existe para operar, además de si debemos tener consideraciones de seguridad. El modelo BIM ayuda a comprender los pasos necesarios a seguir, como también los más óptimos, para que se puedan realizar las tareas necesarias con la menor alteración de la actividad normal.

Pongamos por caso, el ejemplo en la imagen siguiente. Tenemos el falso techo colocado a una doble altura, por lo que si debemos substituir la máquina no tendrá el mismo precio hacerlo en la zona ‘’A’’ a diferencia de la ‘’B’’ debido a su posición respecto al suelo, por lo que se tendrán que utilizar medios auxiliares más caros y un menor rendimiento de la mano de obra, como también son diferentes las medidas de seguridad a tener en cuenta. Tener el modelo virtual nos permite tener esta información de forma directa sin tener que desplazarnos al lugar del suceso, además de entender en que situación exacta tendremos la máquina y por lo tanto, que implicara tener que actuar en una zona o en otra.

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La maqueta virtual sirve para el Facility Managment como un repositorio de la información, es decir, como una base de datos compuesta por la información asociada al OPEX del activo y por la información utilizada en el proceso constructivo.

Además de que permite extraer mediciones y cantidades exactas de forma automática para generar informes presupuestarios para el coste total del mantenimiento. En este caso, sería muy útil para cuando tenemos que reclamar seguros, eliminando tareas como las de verificar los datos empapelados entre carpetas y que estos sean comparados con la realidad.

Una de las principales ventajas del BIM para la gestión del Facility es la de maximizar las perspectivas y permitir al Facility Managment identificar rápidamente la información respecto un entorno real influyente en las actuaciones que va tener que gestionar.

Teresa Casellas Ramon.

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